审计 评估 咨询
服务热线：13920599695
2025年7月，财政部、税务总局再次下调土地增值税预征率下限，并同步收紧清算口径。天津市税务局结合中央要求，对清算条件、资料模板、成本分摊、尾盘管理四个环节进行了“一松三紧”式调整：预征环节减负，清算环节提速、提标、提控。
自2024年12月1日起，天津市普通开发项目预征率下限由2%降至1.5%，保障性住房继续执行0.5%。
法条依据：
“土地增值税预征率由各省、自治区、直辖市税务局根据本地区房地产市场情况确定，并报国家税务总局备案。”——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条。
(1) 只要“已售建筑面积≥可售面积85%”，主管税务机关即可发出《清算通知书》；
(2) 取得最后一张预售证满3年仍未售罄，自动触发清算。
法条原文：
“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，纳税人应当自达到清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。”——《土地增值税法（征求意见稿）》第十五条第（一）（二）项，已纳入各地执行口径。
纳税人收到《清算通知书》之日起90日内必须完成申报；税务机关受理后90日内必须出具审核结论。
法条原文：
“纳税人应当自达到清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。”——同上第十五条第一款。
天津继续允许“建筑面积法”与“占地面积法”并行，但2025版鉴证底稿要求企业在《扣除项目明细表》中“打勾”承诺一旦选定，全项目不得变更。
法条原文：
“纳税人分期分批开发、多个项目共同受益的成本费用，应当按合理方法在各项目之间分摊；分摊方法一经确定，不得随意变更。”——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条。
土地出让合同或补充协议里明确约定、主体为县级以上人民政府、用途为公共配套、取得合法有效凭证——四者缺一不可，否则清算时不得计入土地成本。
“扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须取得合法有效凭证；对不符合规定的支出，不得计入扣除项目。”——《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条。
清算后再售货值，允许按清算时单位建筑面积成本直接计算扣除。
“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”——《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》第十九条（2022年修订），全国口径一致。
(1) 保障性住房：增值额≤扣除项目20%的，直接免征；
法条原文：
“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款。
(2) 改制重组：四种情形（整体改制、合并、分立、房地产作价入股）可暂缓征税。
法条原文：
“企业整体改制、合并、分立、以房地产作价入股，且原投资主体存续的，暂不征收土地增值税。”——《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第一条。
按楼栋实时登记销售面积、售价、成本归集、票据取得情况，提前预警“85%”与“3年”触发点。
对2020—2022年集中开工项目，6个月内补齐规划、竣工备案、公共配套移交证明，避免被剔除成本。
在达到清算条件前，分别用建筑面积法、占地面积法测算两次，选择最优方案后锁定，防止中途变更被质疑。
清算后再售部分，单位成本已固定，若市场回暖提价销售，增值率越高税负越重，可结合免税车位、保障房搭配销售，拉低整体增值率。
对保障性住房、公租房、旧改项目，提前向住建部门备案取得认定文件，并在清算申报时主动提交，可享受即报即免。
Q1：清算时销售比例刚好85%，但剩余房源已出租，是否触发？
A：出租面积视同已售，只要“已售+出租≥85%”即触发。
Q2：地下车库无产权，销售收入是否计入清算？
A：天津允许按“利用地下空间可售面积”计入收入，对应成本可按建筑面积法分摊；若产权归业主共有且未取得收入，则不纳入。
Q3：收到《清算通知书》后能否申请延期？
A：原则上不予延期，确因不可抗力无法按期申报的，需提交书面申请，由区税务局报市局批准，最长不超过30日。
根据《天津市土地增值税清算管理办法》，2025年天津土地增值税清算将进入“快审、严核、广抽查”阶段。企业应提前进行测算、归集和补票，以降低税负、避免滞纳金和税务稽查风险。建议企业立即启动“清算前置”专项，确保政策红利能够有效转化为现金流。
