投资性房地产的评估方法

2026-3-3

来源:未知

点击数: 39 作者:未知

一、投资性房地产概述与计量模式
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有待增值的土地使用权和已出租的建筑物。
其取得方式分为外购和自行建造两种。在会计处理上：
1）初始计量：均按成本进行计量，外购成本包括购买价款及相关税费，自建成本包括达到预定可使用状态前的必要支出。
2）后续计量：企业通常采用成本模式；在有确凿证据表明公允价值能够持续可靠取得时，也可采用公允价值模式。

二、评估前的核查验证程序
核查验证是评估的必要环节，旨在核实资产的实物存在、完整性与权利状况。
1.资料收集与核查
1）权属资料：包括不动产权证、土地出让/转让合同、建设工程规划许可证、竣工验收报告等。需核实是否存在抵押、查封等权利限制。
2）财务资料：包括价款支付凭证、完税证明、竣工决算报告等。需核实账面价值的真实性与合理性。
3）租赁资料：收集评估基准日有效的租赁合同及租金收付凭证，了解租赁状况及到期安排。
2.现场勘查要求
1）对投资性房地产的实物状况、区位状况和权益状况进行全面勘查。
2）记录勘查情况，拍摄影像资料，填写勘查记录。记录内容应包括基本信息、权益状况、实物状况和区位状况。
3）原则上应逐项勘查。数量较多且条件相近时，可采用科学抽样方法，但需评估抽样风险并在报告中披露。

三、投资性房地产评估方法
在企业价值评估中采用资产基础法时，应关注被评估单位投资性房地产的后续计量模式。
1. 市场法
1）适用前提是存在活跃的房地产市场，且有足够数量可比的交易实例。
2）所选可比实例应与评估对象相似或可修正，尤其注意建筑面积差异对单价的影响。
3）进行因素修正时需逻辑合理，方向正确，幅度恰当。
4）应合理考虑评估基准日现有租约对价值的影响。
2. 收益法
1）净收益预测：应根据评估范围合理考虑非房地产因素产生的收益影响。可结合市场租金变化趋势，选择是否考虑长期增长率及其水平。
2）收益期限确定：依据土地使用权剩余年限与建筑物剩余经济寿命孰短原则确定，并考虑期满后的处置方式（如续期或建筑物残值）。
3）租约处理：对合法有效且实际履行的租约，租约期内采用约定租金，租约期外采用正常市场租金。
4）折现率确定：通常采用市场提取法或累加法，口径应与预期收益保持一致，并反映收益类型和风险特征。
3. 其他注意事项
1）采用市场法或收益法时，评估结果通常包含土地使用权价值，需根据企业财务核算要求进行合理分摊。

2）当市场法和收益法均不适用时，可根据《资产评估执业准则-不动产》的规定，选用其他适宜的评估方法。

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