一、法律法规与程序合规要点

1. 资质与人员要求
• 双人勘查：法定评估（如司法、抵押、拆迁）必须由至少两名评估师共同勘查，其中一人需为项目负责人。
• 回避原则：若评估师与委托方或标的物存在利害关系（如亲属持股），需主动申请回避。
2. 权属核查与资料核验
• 证件真实性：现场核对房产证、土地证、规划许可证的地址、面积、用途是否与实物一致，发现差异（如门牌错位、面积不符）需立即记录并上报。
• 产权限制：查验抵押、查封、违章状态。例如，划拨土地需扣除未缴出让金，集体土地需扣减征地补偿费。
• 司法评估特别要求：需法院提供产权资料，并提前72小时书面通知所有当事人勘查时间。

二、现场勘查操作的核心流程

1. 物理状况深度勘查
• 结构安全：使用裂缝测宽仪检测承重墙裂缝（＞0.3mm需警）、红外热成像仪查渗漏、地质雷达扫描地基沉降。
• 隐蔽工程：通过管道内窥镜检查水电管线老化程度，预估维修成本。
• 实际用途匹配：登记用途为“工业”，但实际改作商业的，需按违建披露并扣减价值。
2. 环境与配套量化记录
• 噪音/污染：临近高架、工厂的住宅需扣减价值，最好如果有专业仪器可以记录分贝值。
• 政策敏感度：学区调整、地铁开通等政策需在72小时内重评。
3. 数据真实性验证
• 租金交叉核对：商业物业需比对合同租金与周边市场实际成交价，取孰低值。
• 案例防伪：挂牌价需查验房管局备案或银行放贷记录，中介虚假报价需剔除

三、不同评估目的的差异化重点

总之，物理勘验是基础，权益核查是核心，数据保真是关键。尤其在抵押与司法场景中：

1.抵押雷区：划拨土地未扣出让金、带长租约资产未折现；

2.司法红线：程序瑕疵（如未书面通知）、实物与权证不符未披露