税种

主要适用场景

计税依据/评估价值关联

税率/注意事项

土地增值税

转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物

增值额=转让收入-扣除项目金额
旧房转让扣除项目可依情况选择按评估价格或购房发票金额计算

采用超率累进税率(30%-60%)
旧房及建筑物的评估价格通常指重置成本价×成新度折扣率。纳税人支付的符合规定的评估费用允许扣除。

契税

承受土地使用权

土地使用权出让、出售时，为权属转移合同确定的成交价格。成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权核定。

幅度税率3%-5%
计税依据通常包含土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

企业所得税

企业实施改制重组，或以土地等非货币性资产投资入股

非货币性资产投资入股，以公允价值（通常为评估价）和相关税费作为计税基础。

通常税率为25%(具体适用税率视企业情况而定)。
土地评估增值，但土地使用权未发生实质转移，其增值部分在税收上一般不确认为已实现，不计入应纳税所得额。

增值税

转让土地使用权、销售不动产

评估价值可能作为增值税计税收入的调整依据。

需区分纳税人身份（一般纳税人或小规模纳税人），这影响评估结果是否为含税价。一般纳税人的单项资产（不含股权投资）评估结果通常为不含税价。营改增前（2016年4月30日前）购置或建造的不动产，其账面价值和评估结果可能为含税价。

城镇土地使用税

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人

实际占用的土地面积。

定额税率（不同城市等级税额不同，例如每平方米年税额1.5元至27元不等）。
按年计算、分期缴纳。

房产税

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对房产征收

房产余值（按房产原值一次减除一定比例，如10%-30%）或租金收入。

对于土地评估，需注意房地合一物业中房产价值的分离。