在房地产估价领域不断深入的理论研究和实践探索过程中，逐渐认识了房地产价值价格形成与变动的原理和规律，在此基础上归纳、总结和提炼出了一些简明扼要的从事房地产估价活动所依据的法则或标准。这些从事房地产估价活动所依据的法则或标准就是房地产估价原则，简称估价原则。

目前，估价原则主要有独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则，此外还有谨慎原则、一致性原则、一贯性原则等。

一、独立客观公正原则

独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值价格，即要求评估价值不仅对估价委托人，而且对其他估价利害关系人都是公平合理的。独立客观公正原则简要地说就是“中立性原则”，所有鉴证性估价活动都应遵循，并且是从事鉴证性估价活动应遵守的基本行为准则，或者说是鉴证性估价工作的最高原则。

二、合法原则

合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值价格。所谓“依法”，是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产权属证书、登记簿、有关批文和合同等（如规划意见书、建设用地使用权出让招标文件、建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）。因此，合法原则所说的“法”是广义的“法”。

三、价值时点原则

价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值价格。该原则以变化原理为理论依据，也是该原理的具体应用。所有的房地产估价活动都应遵循价值时点原则。

房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为根据变化原理，房地产价值价格会随着时间的推移而变动，同一房地产在不同的时间会有不同的价值价格。可见，价值价格与时间密不可分，每一个价值价格都对应着一个时间，不存在没有对应时间的价值价格。如果没有对应的时间，价值价格就会失去意义，是个无用的纯粹“数字”。反过来，不可能离开时间来评估价值价格。如果没有了时间这个前提，估价就会无从下手。因此，在对价值价格进行评估之前，应确定所需评估的价值价格对应的时间；在评估出了价值价格之后，还应在估价报告中说明评估出的价值价格对应的时间。这个时间既不是委托人也不是估价师可以随意设定的，而应根据估价目的来确定。

四、替代原则

替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值价格偏差在合理范围内。该原则以替代原理为理论依据，也是该原理的具体应用。所有的房地产估价活动都应遵循替代原则。

五、最高最佳利用原则

最高最佳利用原则也称为最有效利用原则、合理有效利用原则，要求评估价值是在估价对象最高最佳利用状况下的价值价格。最高最佳利用是指估价对象在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使其价值最大的合理、可能的利用，包括最合适的用途、规模、档次等。对最高最佳利用的简单理解，“最高”即最大规模，“最佳”即最好用途。

六、谨慎原则

谨慎原则要求评估价值是在充分考虑导致估价对象价值价格偏低的情况，慎重考虑导致估价对象价值价格偏高的情况下的价值价格。较具体地说，谨慎原则就是保守原则，是在估价对象价值价格的影响因素存在不确定性的情况下，如估价对象的规划用途、容积率、未来收益、周围环境、市场状况等不确定，在对这些不确定因素作出判断时，应充分考虑它们导致估价对象价值价格偏低的一面，慎重考虑它们导致估价对象价值价格偏高的一面。

七、一致性原则

一致性原则是指为了同一估价目的对同一或相关估价项目所涉及的各宗同类房地产进行估价时，应采用相同的估价方法或对待方式。即“横向一致”，如同一估价项目的估价对象有两宗或两宗以上同类房地产的，对该两宗或两宗以上同类房地产应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。对于应遵循一致性原则而确因情况特殊未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中予以说明并陈述正当理由。

八、一贯性原则

一贯性原则是指在不同时间为了同一估价目的对同一或同类房地产再次或多次进行估价时，应采用相同的估价方法或对待方式。即“纵向一致”，也就是现在采用的估价方法或对待方式应与过去所采用的估价方法或对待方式相同，保持估价方法或对待方式的连续性、稳定性，不得随意变更。对于应遵循一贯性原则而确因情况特殊，比如过去的估价方法选择不当、适用的条件发生了变化，相关估价标准出台或修订对估价方法选择有新要求，导致估价方法或对待方式必须变更的，应在估价报告中予以说明并陈述正当理由。