一、前期工作流程

1. 明确评估目的与范围

目的：拆迁补偿、产权流转、抵押贷款、资产核算等。

范围：房屋主体、附属房（厨房 / 厕所）、院落、围墙、门楼、水井等。

时点：确定评估基准日（如拆迁公告日）。

2. 收集权属与基础资料

产权文件：宅基地使用权证、建房审批手续、不动产权证（如有）；无证件需村集体 / 乡镇出具权属证明。

房屋资料：建造年代、结构（砖混 / 砖木 / 土木）、层数、建筑面积、装修标准。

区位资料：距城镇 / 公路距离、交通、配套（水电气网）、规划用途（住宅 / 经营性）。

政策文件：地方宅基地管理办法、拆迁补偿标准、农房流转政策。

3. 实地查勘与精准测量

测量：建筑面积（含公摊）、套内面积、院落面积，墙体厚度、层高、檐高；拍照录像（全景、立面、内部、附属物）。

结构：砖混（钢混 / 砖墙）、砖木（木梁 / 砖墙）、土木（土坯墙）、简易棚；有无裂缝、倾斜、腐朽。

装修：毛坯、简装（水泥地 / 白墙）、精装（瓷砖 / 吊顶 / 卫浴）；门窗、水电、厨卫设施。

附属物：围墙、门楼、水井、化粪池、果树、苗木、畜禽舍等。

记录：填写《实地查勘记录表》，测绘图，影像存档，产权人 / 见证人签字。

4. 选定评估方法并测算

常用方法：成本法、市场比较法。

二、核心评估方法（适用场景 + 公式 + 要点）

1. 成本法（最常用，无交易案例时首选）

公式：评估价值 = 重置成本 − 折旧。

重置成本：重建同等房屋的材料费 + 人工费 + 机械费 + 税费 + 利润（当地造价定额）。

折旧：

年限折旧：砖混 50 年、砖木 40 年、土木 30 年；年折旧率 = 1 / 耐用年限。

成新率：现场判定（完好 80%–100%、一般 50%–79%、较差 30%–49%、危险 < 30%）。

适用：新建 / 老旧农房、无交易案例、拆迁补偿。

2. 市场比较法（有可比交易时首选）

公式：评估价值 = 可比案例成交价 × 区位 / 结构 / 装修 / 年限调整系数。

步骤：

选3–5 个近期（1 年内）、同村 / 邻村、结构 / 面积相近的交易案例。

修正：区位（±5%–20%）、结构（砖混 + 10%/ 土木−10%）、装修（精装 + 15%/ 毛坯−10%）、年限（每年−1%–2%）。

加权平均，确定价值。

适用：农房流转、抵押、有活跃交易区域。

三、关键注意点

1. 权属与政策红线

宅基地集体所有，仅使用权，禁止买卖给外村人；评估不含土地所有权，仅含使用权价值 + 房屋价值。

面积认定：按审批面积，超面积部分按地方政策（如减半 / 不计）。

无证房屋：区分合法历史遗留（村集体证明可评）与违法违建（不予补偿）。

一户一宅：多宅需核实合法性，违规部分不予评估。

2. 现场查勘与测量精准

必须入户实测，拒绝仅凭图纸估算；面积误差≤±1%。

结构判定：重点看承重墙体、梁柱、地基，避免砖混误判砖木。

附属物清单：逐项登记，拍照留证

3. 常见风险与避坑

      风险 1：套用城市标准→农村宅基地不可自由交易，价值低于城市。

      风险 2：漏评附属物→院落、围墙等占比可达10%–20%。

      风险 3：无证房全不认→历史遗留无证房可凭村集体证明评估。